Schlosspark Braunschweig

Vereinbarungen zur Schlosspark-Übereignung an die Panta Vierunddreißigste Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG

Als Ergebnis der Verhandlungen zwischen ECE und der Verwaltung wurde der Schlosspark ohne Kaufpreiszahlung übereignet an die Kommanditgesellschaft Panta Vierunddreißigste Grundstücksgesellschaft mbH & Co. Im Mai 2005 wurden die Schloss-Arkaden inklusive Grundstück an den offenen Immobilienfonds CS Euroreal des Credit-Suisse-Konzerns verkauft. Der Kaufpreis ist uns nicht bekannt.

Die Stadt erhält gemäß Vorvertrag und gemäß Ratsvorlage vom 24. Juni 2003 für die kaufpreisfreie Übereignung eines Grundstücks im Wert von mindestens 33,75 Mio. EUR [Grundstückswertermittlung] folgende Gegenleistungen:

Die Tabelle ist ohne Veränderungen entnommen aus der Ratsvorlage vom 24.06.2003, Seite 14.

Nr.	Leistungen von ECE	Betrag
1	Schaffung des Planungsrechts	ca. 120.000 EUR
2	Kosten des Architektenwettbewerbs	nicht bekannt
3	Räumung des Baugrundstücks	ca. 500.000 EUR
4	Archäologische Untersuchungen	nicht bekannt
5	Rückbau der Tiefgarage und Anbindung an den Fußgängertunnel	ca. 1.800.000 EUR
6*	Ausgleich für die entfallenden Stellplätze in der Tiefgarage	5.500.000 EUR
7	Wert der einzutragenden Baulasten für Stellplätze	1.755.000 EUR
8	Entschädigung für den Pavillon	30.000 EUR
9	Ausgleich nach § 1 a BauGB	ca. 1.450.000 EUR
10	Kostenerstattung für die Baumaßnahmen im öffentlichen Bereich	11.450.000 EUR
11	Mehrkosten für die Schlossfassade	13.300.000 EUR
	Summe	ca. 36.000.000 EUR

*Dieser Betrag soll wie folgt verwendet werden:
1. 2.100.000 EUR als Rücklage
2. 1.000.000 EUR zur Aufwertung der westlichen Bohlweg-Seite
3. 2.150.000 EUR für Maßnahmen, die zu einer qualitativen Aufwertung der Verbindungen vom Bohlweg zur Innenstadt führen, z. B. Galeria-Tunnel
4. 250.000 EUR für Stadtmarketing

Ende des Zitats aus der Ratsvorlage vom 24.06.2003.

Die Summe von 36 Mio. EUR wird von der Verwaltung als Gegenwert für den Schlosspark gewertet, dazu ist anzumerken:

zu Nr. 1	Dies sind Kosten, die jeder Bauherr bei anderen Projekten selbstverständlich ohne Bezug zum Grundstückswert zu tragen hat. Als Kaufpreisersatz kann die Übernahme dieser ca. 750.000 EUR keinesfalls gewertet werden.
zu Nr. 2
zu Nr. 3
zu Nr. 4
zu Nr. 5	Die Kosten resultieren allein aus dem Bau des ECE-Kaufhauses. Die ca. 1.800.000 EUR können also nicht als Kaufpreisersatz gewertet werden.
zu Nr. 8	Gemeint ist mit dem Punkt die Entschädigung für den Pächter des Cafés "Cristallo". Die Kosten fallen nur beim Bau des ECE-Kaufhauses an. Sie können also nicht als Kaufpreisersatz gewertet werden.
zu Nr. 9	Gemeint ist die Schaffung einer Ausgleichsfläche für den Verlust des Schlossparks. Die Kosten entstehen nur durch den Bau des ECE-Kaufhauses. Sie können also nicht als Kaufpreisersatz gewertet werden.
zu Nr. 10	Gemeint sind die Umgestaltung öffentlicher Verkehrsflächen und Plätze, Leitungsverlegungen, Verlegung des Wendenmühlengrabens, Verlegung der Stadtbahnanlagen, der Verkehrstechnik, Anschluss an das städtische Parkleitsystem. Diese Punkte sind notwendig, um die Verkehrsprobleme, die der Bau des ECE-Kaufhauses verursacht, zu lösen. Diese Kosten wären daher durch den Investor zu tragen und können deshalb nicht als Kaufpreisersatz gewertet werden.
zu Nr. 11	Ohne die Schlossfassade hätte der vorhabenbezogene Bebauungsplan keine Chance auf Realisierung. Der Investor müsste den Bau der Schlossfassade also als notwendige Kosten zur Realisierung seines Bauvorhabens hinnehmen. Wenn die Schlossfassade von Anfang an die Idee von ECE war, ist gänzlich unverständlich, warum die Stadt die Kosten dazu tragen sollte. Und wenn schon die Stadt Braunschweig die Kosten trägt, sollte erwartet werden, dass die Fassade dann auch Eigentum der Stadt wird. Dies ist jedoch nicht der Fall. Für ECE sind die Kosten für die Schlossfassade auf maximal 13,3 Mio. EUR begrenzt. Reicht dieser Betrag nicht für die geplanten Baumaßnahmen aus, soll an der Qualität der Rekonstruktion gespart werden (falls die Stadt nicht nachschießt oder Braunschweiger Bürger den Fehlbetrag durch Spenden aufbringen, wie bei der Quadriga bereits geplant).

Kommentar
Der Steuerzahler sollte sich anhand dieser Zahlen fragen, ob hier von der Verwaltung in seinem Sinne verhandelt wurde.
Investoren, die bereits Projekte in Braunschweig auf eigenes Risiko realisiert haben, werden sich fragen, warum ihnen keine ähnliche Vorzugsbehandlung zu teil wurde.
Zukünftige Investoren werden sicherlich bei der Stadt Braunschweig nach gleichen Konditionen nachfragen.
Die EU wird wohl demnächst nach der Zulässigkeit dieser Subvention an ein europaweit agierendes Unternehmen fragen.

Grundstückswertermittlung

Der Grundstückswert von 33,75 Mio. EUR für den Schlosspark wurde auf folgende Art ermittelt [siehe Ratsvorlage zur Aufstellung des B-Plans Abschnitt 7.3 Seite 15f]:

Wertermittlung Schritt 1
"Die Ermittlung von Verkehrswerten für unbebaute, baureife Baugrundstücke wird in der Regel aus Vergleichswerten (Bodenrichtwerten) abgeleitet."
Die Bodenrichtwerte für den Bohlweg sind 2.060 EUR/qm, Steinweg 1.290 EUR/qm, Ackerhof 620 EUR/qm (für Kerngebietsnutzung).
Wertmindernd berücksichtigt die Verwaltung

Auf dem größten Teil des Baugebiets wird nur Nutzung durch großflächigen Einzelhandel erlaubt
"die Distanz von ca. 80 m und die Trennung durch eine mehrspurige Straße sowie Straßenbahnenschienen zwischen der Bebauung am Bohlweg und dem Baugrundstück" (Auf Seite 19 der Ratsvorlage ist allerdings aufgeführt, dass es diese Trennung nach dem Bau des Einkaufszentrums nicht mehr geben wird: "Mit einer Neugestaltung des Bohlweges im Sinne eines überwiegend für Fußgängerbewegungen gestalteten Boulevards soll dessen heutige Barrierewirkung aufgehoben werden. Er dient somit als Verbindungsglied zwischen der Innenstadt und den neuen Einzelhandelsflächen. Mit dem neuen Schlossplatz und dem Platz am Ritterbrunnen werden neue innerstädtische Räume von hoher Aufenthaltsqualität geschaffen.")

und kommt danach auf eine Wertspanne von 1.500 bis 2.000 EUR/qm (für das Baugrundstück von 25.000 qm also 37,5 bis 50 Mio. EUR).
Auf Seite 19 der Ratsvorlage ist zu lesen, dass "bei Großprojekten Prognosen über die spätere Entwicklung für die Einschätzung der Geschäftslage erhebliche Bedeutung haben." Da im Schlosspark die neue Mitte Braunschweigs entstehen soll, wäre der Grundstückswert also keineswegs unterhalb von 50 Mio. EUR anzusetzen.

Wertermittlung Schritt 2
ECE hat nach einer eigenen Bewertungsmethode (Ratsvorlage: "Diese Bewertungsmethode wird zwar in der Literatur bei Einzelhandelsflächen als nicht immer sachgerecht angesehen, kann jedoch zur Unterstützung bei der Ermittlung des Verkehrswertes herangezogen werden.") einen Wert von 1.300 EUR/qm (Grundstückswert 32,3 Mio. EUR) ermittelt.
Die Verwaltung bildet den Mittelwert (warum?) aus der eigenen Wertspanne 1.750 EUR und dem ECE-Wert und kommt so auf den Wert 1.500 EUR/qm (Grundstückswert 37,5 Mio. EUR).

Wertermittlung Schritt 3
Abschließend macht die Verwaltung einen Abschlag von 10%, da sie wertmindernd berücksichtigt

Auf dem größten Teil des Baugebiets wird nur Nutzung durch großflächigen Einzelhandel erlaubt
(Dies wurde doch bereits in Schritt 1 berücksichtigt!)
"Die zwingende Vorgabe der Stadt, auf einer Teilfläche des Grundstücks das Schloss wieder aufzubauen, weil die für den Wiederaufbau benötigten Mehrflächen von ca. 6.000 m² nicht oder nicht kostendeckend vermietet werden können." (Selbst wenn diese Flächen nicht langfristig durch die Stadt angemietet würden. Warum sollten die Flächen hinter den Schlossfassaden nicht vermietbar sein? Sie unterscheiden sich nur durch die kostbare Fassade von den anderen Flächen.)

Die Verwaltung kommt so auf einen Grundstückswert von 33,75 Mio. EUR bzw. 1.350 EUR/qm.

http://www.schlosspark-braunschweig.de